10 Punkte vor Ihrem Notartermin
Vor dem Notar muss Versicherung, AfA-Strategie und Sanierungs-Konzept ineinandergreifen. Beantworten Sie 10 Fragen — wir zeigen Ihre offenen Punkte.
- Kein Anmelden, keine E-Mail nötig
- Mit AfA-Hinweisen
- Lesezeit unter 7 Minuten
„Ich habe diese Checkliste geschrieben, weil ich zu viele Denkmal-Käufer erlebt habe, die mit perfekt geplanter AfA und kaputter Versicherung dasaßen. Das hat oft 4- bis 5-stellige Verluste pro Jahr verursacht — alles vermeidbar mit 30 Minuten Vorab-Beratung."
Beantworten Sie 10 Fragen — wir zeigen Ihre offenen Punkte
Übergabe-Datum exakt geklärt
Eigentums-Übergang ist meist der Notartermin oder das Datum der Schlüsselübergabe — NICHT der Tag der Kaufvertrags-Unterzeichnung. Versicherungsschutz muss exakt zu diesem Tag aktiv sein, sonst entstehen Schutzlücken.
Weiß ich, an welchem Tag das Eigentum (und damit das Risiko) auf mich übergeht?
Worauf achten: Wenn das Übergabe-Datum unklar ist oder erst kurz vorher feststeht, droht eine Versicherungs-Lücke zwischen Bezahlung und Schutz.Versicherungs-Police zum Stichtag
Banken verlangen vor Kaufpreis-Auszahlung einen Versicherungsnachweis. Spätestens 14 Tage vor Notartermin sollte die Police feststehen. Standard-Versicherer brauchen oft 5–10 Werktage Vorlauf — Spezialisten machen das in unter einer Stunde.
Habe ich eine Bestätigung, dass meine Wohngebäudeversicherung exakt zum Übergabe-Datum aktiv ist?
Worauf achten: Ohne Police-Bestätigung kann der Notar den Vertrag nicht beurkunden — Termin platzt, Verkäufer wird nervös.Wiederaufbauwert konsistent zu AfA
Wenn Sie 350.000 € Sanierungskosten als § 7i / § 10f AfA absetzen, muss der Wiederaufbauwert in der Police dazu passen. Das Finanzamt prüft im Zweifel beides — Inkonsistenzen führen zur AfA-Ablehnung.
Stimmen Wiederaufbauwert in der Police + AfA-Bemessungs-Grundlage überein?
Worauf achten: Ohne saubere Abstimmung Police ↔ AfA droht die Streichung erheblicher Steuer-Vorteile (oft 4- bis 5-stellig pro Jahr).Mehrkostenklausel Denkmalschutz
Bei jedem Schadensfall verlangt die Denkmalbehörde denkmalgerechte Wiederherstellung — Restaurator-Arbeit, originale Materialien, traditionelle Techniken. Diese Mehrkosten (20–60 % über Standard) deckt nur eine ausdrückliche Klausel.
Deckt die Police Mehrkosten durch Denkmalbehörden-Auflagen (mindestens 100.000 €)?
Worauf achten: Ohne diese Klausel zahlen Sie Behörden-Mehrkosten privat — und das in einem Moment, in dem Sie ohnehin schon einen Schaden haben.Sanierungsphasen-Schutz
Die AfA-fähige Sanierungsphase dauert typisch 12–24 Monate. Standard-Wohngebäudeversicherungen ruhen oft bei „nicht bewohnbarem Zustand" — genau dann, wenn das Risiko am größten ist.
Greift die Police auch während laufender Sanierung (offenes Dach, unbeheizt)?
Worauf achten: Ohne Sanierungs-Klausel ist jeder Wassereintritt durchs Provisorium ein privater Schaden — und damit kein AfA-fähiger Sanierungs-Aufwand mehr.Bauleistungsversicherung
Bauleistung deckt Schäden am Halb-Fertigen, Diebstahl von Baumaterial, Sturm am Gerüst, Vandalismus. Pflicht bei jeder Sanierung über 50.000 €. Prämie: 0,15–0,35 % der Bausumme — günstig im Vergleich zu möglichen Schäden.
Habe ich eine Bauleistungsversicherung für die Sanierungsphase abgeschlossen?
Worauf achten: Ohne Bauleistung trägt der Bauherr alle Bauphasen-Schäden privat — schnell 5- bis 6-stellig bei Sturm am Gerüst oder Wasserschaden im offenen Dach.Bauherrenhaftpflicht
Der Bauherr haftet für Schäden, die durch die Baustelle Dritten entstehen (Passanten, Nachbarn, Lieferanten). Auch wenn eine Baufirma beauftragt ist — bei deren Insolvenz haften Sie. Kosten: 150–400 € einmalig für die Sanierungsdauer.
Bin ich gegen Personen-/Sachschäden Dritter an der Baustelle abgesichert?
Worauf achten: Ohne Bauherrenhaftpflicht riskieren Sie Personenschäden (Passant stürzt) im 5-stelligen Bereich aus eigener Tasche.Helferunfall-Versicherung (bei Eigenleistung)
Helfer ohne professionellen Status sind nicht automatisch unfallversichert. Bei Sturz von der Leiter oder Verletzung an einer Maschine haften Sie. Lösung: Helferunfall-Versicherung (80–200 € einmalig) oder Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft.
Wenn Eigenleistung geplant: Sind Familie/Freunde, die mithelfen, unfallversichert?
Worauf achten: Ohne Helferunfall-Schutz droht bei einem Unfall des helfenden Schwagers ein 5-stelliger Haftungs-Schaden.Bank-Anforderungen abgedeckt
Banken verlangen oft spezifische Klauseln (Brand-Mindestdeckung, Elementarschutz, Wiederaufbauwert auf Bank-Wunsch). Police-Setup ohne Bank-Check führt zu Nachforderungen — und der Verkäufer wartet.
Erfüllt die Police alle Anforderungen meiner finanzierenden Bank?
Worauf achten: Bei unvollständigen Bank-Nachweisen kann der Kaufpreis nicht ausgezahlt werden — Übergabe verschiebt sich, Stress mit dem Verkäufer.Denkmalpflegerische Bescheinigung
Voraussetzung für die Denkmal-AfA nach § 7i / § 11b EStG. Muss VOR Beginn der Sanierungs-Arbeiten beantragt sein, sonst ist der entsprechende Sanierungs-Anteil nicht AfA-fähig.
Ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde vor Sanierungsbeginn beantragt?
Worauf achten: Ohne rechtzeitige Bescheinigung sind 80–90 % Ihrer Sanierungs-Kosten NICHT steuerlich absetzbar — vier- bis fünfstelliger Verlust pro Jahr.
Notartermin in wenigen Tagen?
Wir setzen Ihr Versicherungs-Konzept kostenlos in unter einer Stunde auf — exakt zum Übergabe-Datum aktiv, AfA-konform, bank-tauglich.
- 70+ Denkmal-Käufe begleitet
- Direkte Abstimmung mit Steuerberater
- Police steht in unter einer Stunde