Worum geht's bei der Denkmal-AfA?
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und saniert, kann deutlich höhere Sanierungskosten steuerlich absetzen als bei einer normalen Immobilie:
- § 7i EStG: Kapitalanleger können Sanierungskosten zu 100 % über 12 Jahre abschreiben (Jahre 1–8: je 9 %, Jahre 9–12: je 7 %).
- § 10f EStG: Selbstnutzer können 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgabe geltend machen (je 9 %).
Diese Vorteile sind beträchtlich — bei 300.000 € anerkannten Sanierungskosten reden wir über sechsstellige Steuerersparnisse.
Wie passt die Versicherung dazu?
Auf den ersten Blick: gar nicht. Versicherung ist Versicherung, AfA ist Steuer. Auf den zweiten Blick: in drei kritischen Schnittstellen.
Schnittstelle 1: Der Wiederaufbauwert
Ihr Wiederaufbauwert in der Versicherung und Ihre abgesetzten Sanierungskosten sollten konsistent sein. Beispiel:
- Sie haben Sanierungskosten in Höhe von 350.000 € als AfA geltend gemacht.
- Ihre Wohngebäudeversicherung hat aber nur einen Wiederaufbauwert von 280.000 € hinterlegt.
→ Im Schadensfall haben Sie Unterversicherung, und das Finanzamt kann bei einer Prüfung Fragen zur Plausibilität der AfA-Höhe stellen.
Schnittstelle 2: Die Sanierungsphase selbst
Während der Sanierungsphase — also wenn Ihre AfA-fähigen Kosten gerade entstehen — muss die Versicherung doppelt aufpassen:
- Wohngebäude-Police muss Bauleistungs-Aspekte abdecken (Diebstahl bezogener Baustoffe, Beschädigung durch Wetter während Bauphase).
- Bauherren-Haftpflicht wird Pflicht, wenn Sie Eigenleistung erbringen oder Handwerker beauftragen.
- Feuerversicherung muss explizit auch unbewohnte Phase abdecken (manche Standard-Tarife schränken das ein).
Lücken in dieser Phase sind besonders teuer, weil Sie zum Zeitpunkt der Sanierung das maximale finanzielle Engagement haben.
Schnittstelle 3: Belege und Dokumentation
Für die AfA müssen Sie Belege über Ihre Sanierungskosten aufbewahren und auf Anforderung beim Finanzamt einreichen. Genau diese Belege brauchen Sie auch im Schadensfall der Versicherung — als Nachweis, was im Haus verbaut wurde.
Wir empfehlen unseren Mandanten:
- Eine zentrale Belege-Sammlung (digital, mit Datum, Gewerk, Betrag)
- Foto-Dokumentation vor, während und nach Sanierung
- Kopie der Denkmal-Bescheinigung sowohl in Steuer- als auch Versicherungs-Akte
Praktisches Vorgehen beim Kauf
So machen wir es mit unseren Käufer-Mandanten:
Phase 1 — Vor Notartermin
- Wir prüfen die Substanz des Objekts (anhand Exposé + Fotos)
- Erstes Versicherungs-Konzept inkl. Wiederaufbauwert
- Versicherungsschutz reserviert für Datum X (Eigentumsübergang)
Phase 2 — Notartermin
- Versicherungsschutz aktiv ab Übergabe
- Brand, Sturm, Leitungswasser stehen ab Tag 1
- Bauherren-Haftpflicht falls Sanierungsbeginn unmittelbar
Phase 3 — Sanierung
- Wir aktualisieren den Wiederaufbauwert während der Sanierung
- Ihre Steuerberatung erhält von uns auf Wunsch eine schriftliche Bestätigung der Versicherungsdaten
Phase 4 — Nach Fertigstellung
- Neuer Wiederaufbauwert wird verbindlich festgesetzt
- Endgültige Police-Anpassung
- Steuerlich relevante Dokumentation wird gemeinsam abgeglichen
Häufige Fehler beim Denkmal-Kauf
Fehler 1 — Versicherung erst nach Renovierungsbeginn abschließen Die ersten Wochen sind risikoreich (Baulärm, offene Türen, Diebstahl). Versichern Sie ab Eigentumsübergang, nicht später.
Fehler 2 — Zu niedriger Wiederaufbauwert zu Beginn Manche Käufer setzen den Wiederaufbauwert auf den Kaufpreis. Falsch — der Wiederaufbauwert ist meist deutlich höher als der Kaufpreis (weil Sanierung historischer Substanz teurer ist als Neubau).
Fehler 3 — Vergessen, Bauherren-Haftpflicht zu bestellen Beim ersten Personenschaden auf der Baustelle wird das schnell sechsstellig.
Fehler 4 — Police nicht an Sanierungsphasen anpassen Wenn neue, wertvolle Bauteile eingebaut werden (z.B. originalgetreu rekonstruierte Bleiverglasung), muss der Wiederaufbauwert sofort hochgesetzt werden.
Was wir nicht machen — und was sie woanders machen
Wir sind keine Steuerberater. Wir prüfen nicht, ob Ihre Aufwendungen tatsächlich nach § 7i EStG anerkannt werden. Dafür braucht es:
- Ihren Steuerberater für die laufende Beratung
- Die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde (nach § 7i Abs. 2 EStG)
- Ggf. einen Fachanwalt für Steuerrecht bei komplexen Fällen
Was wir leisten: Wir liefern Ihnen das Versicherungs-Fundament, auf dem Ihre AfA-Strategie sicher steht.
Tipp für AfA-Käufer
Holen Sie sich vor Notartermin ein kurzes Versicherungs-Vorgespräch. 30 Minuten reichen meistens — und Sie wissen, was Sie ab Übergabe an monatlichen Kosten haben. Das macht die Finanzierungs- und Renditeberechnung sauberer.
Externe Quellen & weiterführende Informationen
- Bundesfinanzministerium: zur Denkmal-AfA nach § 7i und § 11b EStG: bundesfinanzministerium.de
- Deutsche Stiftung Denkmalschutz: mit Steuer-Hinweisen für Eigentümer: denkmalschutz.de
- Wikipedia: Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern: (§ 7i EStG): de.wikipedia.org/wiki/Denkmal-AfA