Die kurze Antwort vorweg
Für ein Kulturdenkmal kann die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen werden — geregelt in § 32 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Es handelt sich um einen Erlass, nicht um eine automatische Befreiung: Der Erlass muss beantragt werden, und es müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen:
- Die Erhaltung des Gebäudes liegt wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse.
- Das Objekt ist unrentabel — die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag) liegen in der Regel unter den jährlichen Kosten.
Erst wenn beides vorliegt, kommt der Grundsteuererlass in Betracht.
Was § 32 GrStG regelt
§ 32 Absatz 1 Nummer 1 GrStG sieht den Erlass der Grundsteuer für Grundbesitz vor, „dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt". Genau diese Bedeutung ist bei einem eingetragenen Kulturdenkmal in aller Regel gegeben — der Denkmalstatus selbst dokumentiert das öffentliche Erhaltungsinteresse.
Entscheidend ist aber die zweite Hürde: die wirtschaftliche. Der Erlass greift nur, wenn der Rohertrag des Grundbesitzes regelmäßig unter den jährlichen Kosten liegt. Das Denkmal muss also dauerhaft mit Verlust bewirtschaftet werden — gemessen an Einnahmen einerseits und Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten andererseits.
Die Logik dahinter: Der Staat verzichtet auf die Grundsteuer, weil der Eigentümer mit dem Erhalt des Denkmals eine Last für die Allgemeinheit trägt, die sich wirtschaftlich nicht rechnet.
Erlass ist nicht Befreiung — der Unterschied
Diese Unterscheidung ist wichtig:
- Eine Steuerbefreiung würde die Grundsteuer von vornherein und automatisch entfallen lassen.
- Der Erlass nach § 32 GrStG setzt einen Antrag voraus und wird für einen bestimmten Zeitraum gewährt — und nur, solange die Unrentabilität tatsächlich besteht.
Bessert sich die wirtschaftliche Lage des Objekts, kann die Voraussetzung entfallen. Der Erlass ist also kein Dauerzustand, sondern an die laufende Bewirtschaftungssituation gekoppelt.
Wie der Erlass beantragt wird
Der Grundsteuererlass wird bei der Gemeinde beantragt — die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Üblich ist ein Antrag nach Ablauf des Kalenderjahres für das jeweils zurückliegende Jahr, mit dem Nachweis der Unrentabilität (Gegenüberstellung von Rohertrag und Kosten). Die Denkmaleigenschaft weist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde oder der Eintrag in der Denkmalliste nach.
Weil die genaue Berechnung der Unrentabilität und die Antragsfristen im Einzelfall anspruchsvoll sind, ist hier — wie bei allen Steuerfragen — der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Grundsteuer, AfA, Versicherung — drei getrennte Themen
Eigentümer verwechseln diese drei Dinge leicht. Sie sind unabhängig voneinander:
- Grundsteuer-Erlass (§ 32 GrStG): entlastet bei einem unrentablen Denkmal von der laufenden Grundsteuer.
- Denkmal-AfA (§§ 7i, 10f EStG): lässt die Kosten denkmalgerechter Sanierung steuerlich abschreiben. Mehr dazu: Denkmal-AfA verstehen →
- Wohngebäudeversicherung: schützt die Bausubstanz im Schadensfall — und ist bei Vermietung ihrerseits steuerlich absetzbar. Mehr dazu: Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzbar →
Jedes dieser Themen folgt eigenen Regeln. Wer ein Denkmal hält, sollte alle drei kennen.
Häufige Fragen
Wird die Grundsteuer für ein Denkmal automatisch erlassen?
Nein. Der Erlass nach § 32 GrStG muss bei der Gemeinde beantragt werden und setzt voraus, dass das Objekt unrentabel ist — der Rohertrag also regelmäßig unter den jährlichen Kosten liegt.
Reicht der Denkmalstatus allein für den Erlass?
Nein. Der Denkmalstatus belegt das öffentliche Erhaltungsinteresse — die erste Voraussetzung. Hinzu kommen muss die wirtschaftliche Unrentabilität als zweite Voraussetzung.
Gilt der Erlass auch für ein vermietetes Denkmal?
Grundsätzlich ja, wenn auch beim vermieteten Objekt die Kosten den Rohertrag übersteigen. Bei rentabler Vermietung ist die Voraussetzung dagegen nicht erfüllt.
Wer berechnet die Unrentabilität?
Die Gegenüberstellung von Rohertrag und jährlichen Kosten sowie die Antragstellung gehören in die Hand eines Steuerberaters. Wir als Versicherungsvertreter dürfen und wollen das nicht beurteilen.
Wie es weitergeht
Dieser Ratgeber gibt die Grundregeln des Grundsteuererlasses wieder. denkmalversichert.de ist ein gebundener Versicherungsvertreter der DEVK — keine Steuerberatung. Für die Antragstellung und die Berechnung der Unrentabilität wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder die Gemeinde.
Wobei wir helfen, ist die richtige Versicherung Ihres Denkmals. Eine erste Beitragsspanne liefert die kostenlose Wertermittlung; Fragen klären wir in der Beratung.
Tiefer einsteigen: Denkmal-AfA verstehen → · Denkmalschutz-Förderung → · Was kostet eine Denkmal-Versicherung →
Externe Quellen & weiterführende Informationen
- § 32 Grundsteuergesetz — Erlass für Kulturgut und Grünanlagen, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de