Die kurze Antwort vorweg
Die Denkmal-AfA erlaubt es, die Kosten denkmalgerechter Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen an einem Baudenkmal über mehrere Jahre steuerlich abzuschreiben. Welcher Paragraf gilt, hängt von der Nutzung ab:
- Vermietetes Baudenkmal: § 7i EStG — begünstigte Herstellungskosten über 12 Jahre (8 Jahre bis zu 9 %, danach 4 Jahre bis zu 7 %), in der Summe bis zu 100 %.
- Selbst genutztes Baudenkmal: § 10f EStG — Abzug wie Sonderausgaben über 10 Jahre mit bis zu 9 % jährlich, in der Summe bis zu 90 %.
- Erhaltungsaufwand am vermieteten Denkmal: § 11b EStG — Verteilung auf 2 bis 5 Jahre.
Entscheidend ist eine Voraussetzung, an der die meisten Fälle scheitern: Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein. Dieser Ratgeber erklärt die Grundregeln — die steuerliche Beurteilung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
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Was die Denkmal-AfA ist — und für wen
Wer ein Baudenkmal saniert, wendet oft erhebliche Summen für die denkmalgerechte Wiederherstellung auf — historische Fenster, Stuck, Fachwerk, Dach. Der Gesetzgeber honoriert das: Die erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler lassen einen großen Teil dieser Kosten steuerlich geltend machen, deutlich schneller als bei der normalen Gebäudeabschreibung.
Profitieren können sowohl Kapitalanleger, die ein Denkmal vermieten, als auch Eigennutzer, die selbst in ihrem Baudenkmal wohnen — über unterschiedliche Paragrafen. Begünstigt sind die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis von Grund und Boden.
§ 7i EStG — vermietetes Baudenkmal
Für ein vermietetes Baudenkmal regelt § 7i EStG die erhöhten Absetzungen. Begünstigt sind Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.
Der Abschreibungsverlauf:
- in den ersten 8 Jahren jeweils bis zu 9 % der begünstigten Kosten
- in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 %
- Gesamtzeitraum 12 Jahre, in der Summe bis zu 100 % der begünstigten Aufwendungen
Das Gesetz spricht von Höchstsätzen („bis zu") — die genaue Ausschöpfung hängt vom Einzelfall ab. Die erhöhten Absetzungen wirken bei Vermietung als Werbungskosten und mindern den steuerpflichtigen Mietüberschuss.
§ 10f EStG — selbst genutztes Baudenkmal
Wer sein Baudenkmal selbst bewohnt, erzielt keine Mieteinnahmen — die AfA wirkt hier nicht als Werbungskosten. § 10f EStG erlaubt stattdessen den Abzug wie Sonderausgaben:
- im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den 9 Folgejahren jeweils bis zu 9 %
- Gesamtzeitraum 10 Jahre, in der Summe bis zu 90 % der begünstigten Aufwendungen
Der Abzug gilt nur für die Jahre, in denen das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, und ist auf ein Objekt begrenzt (bei zusammenveranlagten Ehegatten auf zwei). Inhaltlich knüpft § 10f an die Voraussetzungen des § 7i an.
§ 11b EStG — Erhaltungsaufwand
Neben den Herstellungskosten gibt es den laufenden Erhaltungsaufwand — Reparaturen, Instandsetzungen. Bei einem vermieteten Baudenkmal kann dieser Aufwand nach § 11b EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, statt ihn in einem Jahr abzusetzen. Das glättet die steuerliche Wirkung. Auch hier gilt: Die Maßnahmen müssen erforderlich und mit der Behörde abgestimmt sein, und durch öffentliche Zuschüsse gedeckte Kosten sind ausgenommen.
Die Behörden-Bescheinigung — der häufigste Stolperstein
Keine Denkmal-AfA ohne die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Sie bestätigt, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und die Maßnahmen erforderlich waren. Diese Bescheinigung ist ein Grundlagenbescheid — das Finanzamt ist an die denkmalfachlichen Feststellungen gebunden, prüft aber die rein steuerlichen Punkte selbst.
Der entscheidende Punkt: Die Baumaßnahmen müssen vor ihrem Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. § 7i EStG verlangt ausdrücklich eine Durchführung „in Abstimmung mit" der Behörde. Wer ohne diese Vorab-Abstimmung mit der Sanierung beginnt, verliert die erhöhten Absetzungen — und das lässt sich nicht nachträglich heilen, auch nicht durch eine später erteilte Genehmigung. Der Bundesfinanzhof hat das bestätigt.
Folge für die Praxis: Wer ein Baudenkmal kauft und saniert, sollte die Denkmalbehörde einbinden, bevor der erste Handwerker anfängt — nicht erst, wenn die Rechnungen vorliegen.
Was nicht begünstigt ist
Nicht unter die Denkmal-AfA fallen:
- die Anschaffungskosten von Grund und Boden — gefördert wird nur die Gebäudesubstanz
- nicht mit der Behörde abgestimmte Maßnahmen
- Maßnahmen, die nicht zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind
- Neubauten — gefördert wird die Erhaltung vorhandener Substanz, nicht der Neubau
- Aufwendungen, die durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind
Vermietet oder selbst genutzt — die Übersicht
| Fall | Paragraf | Mechanismus | Satz / Zeitraum |
|---|---|---|---|
| Vermietetes Baudenkmal — Sanierungskosten | § 7i EStG | erhöhte Absetzungen (Werbungskosten) | 8 J. bis zu 9 % + 4 J. bis zu 7 % = 12 Jahre |
| Vermietetes Baudenkmal — Erhaltungsaufwand | § 11b EStG | Verteilung des Erhaltungsaufwands | 2 bis 5 Jahre |
| Selbst genutztes Baudenkmal | § 10f EStG | Abzug wie Sonderausgaben | 10 Jahre je bis zu 9 % |
Denkmal-AfA und Versicherung — der Zusammenhang
AfA und Versicherung verfolgen dasselbe Ziel von zwei Seiten: Die Denkmal-AfA macht die Sanierung bezahlbar, die richtige Versicherung schützt das Ergebnis dauerhaft. Zwei praktische Berührungspunkte:
- Nach einer aufwendigen, AfA-geförderten Sanierung steigt der Wiederherstellungswert des Gebäudes deutlich — die Versicherungssumme muss das abbilden, sonst droht im Schaden eine Lücke.
- Im Schadensfall sind die Dokumentation und die Schlussrechnungen auch für die Steuerakte relevant. Eine saubere Police mit Mehrkostenklausel hilft, die denkmalgerechte Wiederherstellung abzusichern.
Wie sich die AfA-Förderung und der Versicherungsschutz konkret verzahnen, vertieft der Ratgeber Denkmal-AfA und Versicherung →. Den Begriff selbst erklärt der Lexikon-Eintrag Denkmal-AfA →.
Häufige Fragen
Lohnt sich die Denkmal-AfA nur für Kapitalanleger?
Nein. Kapitalanleger nutzen § 7i EStG bei Vermietung, Eigennutzer den Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f EStG. Beide Wege fördern die denkmalgerechte Sanierung — nur über unterschiedliche Mechanismen.
Was passiert, wenn ich vor der Abstimmung mit der Behörde mit der Sanierung beginne?
Dann entfällt die Denkmal-AfA für diese Maßnahmen — endgültig. Die Vorab-Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ist gesetzliche Voraussetzung und lässt sich nicht nachträglich nachholen. Klären Sie den Ablauf, bevor Arbeiten beginnen.
Ist der Kaufpreis des Denkmals abschreibbar?
Der Anteil für Grund und Boden nicht. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die normale Gebäude-Abschreibung berücksichtigt; die erhöhten Sätze der Denkmal-AfA gelten für die begünstigten Sanierungskosten.
Wie hoch ist die Steuerersparnis konkret?
Das hängt von der Höhe der begünstigten Kosten und Ihrem persönlichen Steuersatz ab — eine pauschale Zahl wäre unseriös. Eine belastbare Berechnung erstellt Ihr Steuerberater.
Gibt es die Denkmal-AfA in jedem Bundesland?
Die §§ 7i, 10f und 11b EStG sind Bundesrecht und gelten überall. Zuständig für die Bescheinigung ist jeweils die Denkmalschutzbehörde des Landes.
Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber gibt die allgemeinen gesetzlichen Grundregeln wieder. denkmalversichert.de ist ein gebundener Versicherungsvertreter der DEVK — keine Steuerberatung. Die Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand, die Höhe der begünstigten Bemessungsgrundlage und die Eintragung in der Steuererklärung sind Aufgabe eines Steuerberaters. Unser Beitrag ist die richtige Versicherung Ihres Baudenkmals — die Steuerseite besprechen Sie bitte mit Ihrem steuerlichen Berater.
Für den Versicherungsschutz Ihres Denkmals: Die kostenlose Wertermittlung berechnet den Wiederaufbauwert; persönliche Fragen klären wir in der Beratung.
Tiefer einsteigen: Denkmal-AfA und Versicherung → · Checkliste für den Denkmal-Kauf → · Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzbar →
Externe Quellen & weiterführende Informationen
- § 7i EStG — erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de
- § 10f EStG — Baudenkmale zu eigenen Wohnzwecken, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de
- § 11b EStG — Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de
- Bundesfinanzhof — Bindungswirkung der denkmalrechtlichen Bescheinigung (Urteil X R 17/18), abgerufen 2026-05-22: bundesfinanzhof.de