Die kurze Antwort vorweg
Ja — die Wohngebäudeversicherung ist als Betriebskosten umlagefähig. Sie ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Damit die Umlage greift, müssen drei Dinge stimmen:
- Die Umlage von Betriebskosten muss im Mietvertrag vereinbart sein (§ 556 BGB).
- Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnflächenanteil umgelegt (§ 556a BGB).
- Die Kosten gehören in die jährliche Betriebskostenabrechnung, die fristgerecht zugehen muss.
Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter — gerade von älteren und denkmalgeschützten Wohngebäuden, bei denen die Versicherung ein spürbarer Kostenblock ist.
Die Wohngebäudeversicherung ist umlagefähig — § 2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung listet abschließend auf, welche laufenden Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf. Die Gebäudeversicherung steht dort unter § 2 Nr. 13 BetrKV — den „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung".
Namentlich gedeckt sind:
- die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden
- die Glasversicherung
- die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
Damit ist die übliche verbundene Wohngebäudeversicherung — Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, oft ergänzt um Elementar — vollständig vom Gesetzeswortlaut erfasst. Der Wortlaut „sonstige Elementarschäden" macht dabei keine Einschränkung: Auch die Elementarschadenkomponente der Police eines denkmalgeschützten Gebäudes ist umlagefähig.
Nicht umlagefähig ist dagegen die Hausratversicherung — sie betrifft das Eigentum des Mieters, nicht das Gebäude.
Voraussetzung: die Vereinbarung im Mietvertrag
Umlagefähig heißt nicht automatisch umgelegt. § 556 BGB stellt klar: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Ohne diese Vereinbarung gilt: Der Vermieter trägt die Betriebskosten selbst — sie sind dann mit der Nettokaltmiete abgegolten.
Folge für Vermieter: Fehlt im Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung, lässt sich die Wohngebäudeversicherung nicht nachträglich oder einseitig auf den Mieter abwälzen. Eine Betriebskostenabrechnung wäre dann unbegründet. Üblich und sinnvoll ist eine Klausel, die die Umlage der Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vereinbart.
Nach welchem Schlüssel umgelegt wird
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB). Für die Wohngebäudeversicherung ist das der praxisgerechte Maßstab, denn die Versicherungsprämie ist verbrauchsunabhängig — anders als Wasser oder Heizung.
Die Parteien können auch einen anderen Schlüssel vereinbaren, etwa nach Wohneinheiten. Fehlt eine solche Vereinbarung, greift automatisch die Wohnfläche.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht jede Versicherung des Vermieters lässt sich umlegen. Die Trennlinie ist klar: Umlagefähig sind nur Versicherungen, die das Gebäude und seinen Gebrauch absichern — nicht solche, die das persönliche Vermögens- oder Ertragsrisiko des Vermieters schützen.
Nicht umlagefähig sind insbesondere:
- die Rechtsschutzversicherung des Vermieters
- die Mietausfall- oder Mietverlustversicherung
- Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Instandhaltungsversicherungen — sie sind ausdrücklich von den Betriebskosten ausgenommen (§ 1 BetrKV)
- Verwaltungskosten, etwa für die Hausverwaltung
Die Betriebskostenabrechnung — Fristen
Über die geleisteten Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wichtig sind zwei Fristen:
- Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.
- Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Guthaben des Mieters bleiben davon unberührt.
Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Auch die Versicherungsprämie muss sich in einem angemessenen Rahmen halten.
Denkmal-Besonderheit: höhere Prämie, voll umlagefähig
Ein denkmalgeschütztes oder historisches Wohngebäude wird in der Regel mit einem Spezialtarif versichert — mit höheren Versicherungssummen, weil die denkmalgerechte Wiederherstellung teurer ist. Für Vermieter ist die gute Nachricht: Auch diese höhere Prämie ist nach § 2 Nr. 13 BetrKV vollständig umlagefähig, solange es sich um die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes handelt.
Voraussetzung bleibt eine korrekt erfasste Versicherungssumme. Den richtigen Wert ermittelt die kostenlose Wertermittlung; welche Klauseln eine Denkmal-Police braucht, erklärt der Ratgeber Wohngebäude- vs. Denkmal-Versicherung →.
Häufige Fragen
Darf ich die Wohngebäudeversicherung auch ohne Mietvertrags-Klausel umlegen?
Nein. Ohne eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag trägt der Vermieter die Kosten selbst. Eine nachträgliche oder einseitige Umlage ist nicht möglich.
Ist die Elementarschadenversicherung auch umlagefähig?
Ja. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt ausdrücklich die Versicherung gegen „sonstige Elementarschäden". Die Elementarkomponente der Wohngebäudeversicherung darf umgelegt werden — auch bei einem denkmalgeschützten Gebäude.
Kann ich die Mietausfallversicherung umlegen?
Nein. Die Mietausfall- oder Mietverlustversicherung sichert das Einkommensrisiko des Vermieters ab und ist keine Betriebskostenart. Sie ist nicht umlagefähig.
Was passiert, wenn ich die Abrechnungsfrist verpasse?
Geht die Betriebskostenabrechnung später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zu, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen — außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.
Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Grundregeln zur Umlage der Gebäudeversicherung. denkmalversichert.de ist ein gebundener Versicherungsvertreter der DEVK und leistet keine Rechtsberatung im Mietrecht. Für die rechtssichere Gestaltung von Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung wenden Sie sich bitte an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen Eigentümerverband.
Wobei wir Sie unterstützen: bei der richtigen Versicherung Ihres vermieteten oder denkmalgeschützten Gebäudes. Persönliche Fragen klären wir in der Beratung.
Tiefer einsteigen: Wohngebäudeversicherung — Kosten → · Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzbar → · Wohngebäude-Police für Denkmale →
Externe Quellen & weiterführende Informationen
- § 2 BetrKV — Aufstellung der Betriebskosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de
- § 1 BetrKV — Betriebskosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de
- § 556 BGB — Vereinbarungen über Betriebskosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de
- § 556a BGB — Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-05-22: gesetze-im-internet.de